Gain en capital et chalet

Votre maison  de campagne a pris de la valeur au fil du temps et vous vous demandez si la cession de cette propriété à vos héritiers ne sera pas sévèrement touchée par l’impôt sur les gains en capital. Voici quelques conseils à suivre pour atténuer les désagréments et maximiser les bons côtés.

Pour les Québécois, la vie au chalet est synonyme de vie en famille. Peu importe que votre chalet se situe dans les Cantons de l’Est, dans les Laurentides ou aux États-Unis, tous ces lieux évoquent de merveilleux souvenirs de famille. Pour être sûr que vos enfants en gardent eux aussi de beaux souvenirs, vous ne devriez surtout pas improviser le transfert de propriété du chalet.

À votre décès, vous pouvez transmettre vos biens en franchise d’impôt à votre conjoint, mais si vous  transférez à vos enfants (ou à vos autres héritiers), ceux-ci pourraient se retrouver avec une facture d’impôt sur gains en capital qui devra être acquittée avant même qu'ils puissent jouir de leur nouvelle propriété. Un bien comme la résidence principale peut  être vendu en franchise d’impôt; toutefois, cette exemption s’applique généralement au domicile familial et non au chalet. En conséquence, le transfert du chalet à vos enfants pourrait bien être soumis à l’imposition. Si vous transférez votre résidence secondaire à vos enfants, l’Agence du revenu du Canada (ARC) appliquera l’impôt sur les gains en capital sur 50 % de la plus-value de la maison, au taux auquel vous êtes imposé. De plus, vos enfants devront parfois payer un droit de cession immobilière provincial sur le chalet. La plus-value est considérée comme la différence entre le coût d’achat du chalet, ou sa valeur en 1971 (dans le cas d’un achat avant 1972), année d’introduction de l’impôt sur les gains en capital, et sa valeur actuelle, diminuée des dépenses d’investissement effectuées sur le chalet telles que des agrandissements, garage à bateaux, terrasses en bois, etc. Même s’il vous semble avantageux de céder le chalet à vos enfants aujourd’hui, réfléchissez-y à deux fois. Le principal avantage dont ils pourraient bénéficier est de ne pas payer de droit d’homologation à votre décès et  ainsi augmenter le volume de votre héritage. Même si vous leur donnez ou si vous leur vendez la propriété à un prix nominal, le seul avantage de cette stratégie consisterait en la réduction ou l’élimination du droit de cession provincial. Ottawa appliquera de toute façon l’impôt sur les gains en capital sur la juste valeur  marchande de la propriété, peu importe le prix auquel  vous avez convenu de la céder. De plus, lorsque vos enfants décideront de vendre ou de céder le chalet, le gouvernement calculera les gains en capital à partir du  prix auquel vos enfants vous auront acheté la maison ce qui équivaudra à une double imposition. Il est conseillé de faire monter la plus-value le plus haut possible lors du transfert de propriété. Cela a pour effet évidemment d’augmenter les droits de cession, mais il est plus avantageux de payer ces droits que de s’acquitter de l’impôt sur les gains en capital.

Si vous décidez de vendre le chalet à vos enfants, vous devriez prendre une hypothèque. Vous ne pouvez pas éviter complètement le paiement de l’impôt, mais vous pouvez au moins l’étaler sur plusieurs années. Dans ce cas, l’ARC vous permet de reporter le paiement de l’impôt sur les gains en capital sur un période maximum de cinq ans. À votre décès, vous pouvez renoncer au remboursement du prêt hypothécaire dans votre testament et vos enfants deviendront propriétaires du chalet sans accumuler de dette ou sans devoir payer d’impôts (si vous les avez déjà payés).

La solution des fiducies
Plutôt que de transférer directement le droit de propriété, vous pouvez établir une fiducie pour vos enfants de votre vivant. À titre de fiduciaire, vous continuez à détenir votre propriété. Ceci vous permet de préserver l’exemption fiscale de résidence principale grâce à la fiducie, à condition qu’un de vos enfants adultes bénéficiaires de la fiducie habite le chalet. Vous pouvez aussi établir une fiducie qui prendra effet à votre décès. Cela vous permet de définir certaines conditions liées à la propriété : l’enfant qui l’habitera et les modalités de la vente du chalet. Peu importe le type de fiducie que vous choisissez, vous êtes supposé avoir vendu la propriété à sa juste valeur marchande et l’ARC appliquera l’impôt sur les gains en capital dès que vous aurez transféré la propriété dans la fiducie. SI votre chalet a atteint une valeur supérieure à celle de votre maison, il pourrait être intéressant de choisir votre chalet à titre de résidence principale. Les Canadiens peuvent être propriétaires d’une résidence principale s’ils forment une famille, entité définie comme un couple marié ou en union libre et leurs enfants âgés de moins de 18 ans. Dans ce cas, la famille ne peut se prévaloir que d’une seule résidence principale. Lors de la vente de celle-ci, les gains en capital ne sont pas imposés.

La solution d'assurance
Si vous laissez le chalet à vos enfants par testament, l’ARC appliquera l’impôt sur 50% des gains en capital de la propriété et la facture devra être payée hors succession. Dans certains cas, si la valeur du chalet a monté en flèche, il se pourrait que l’héritage que vous laissez ne permette pas de couvrir le montant des impôts à payer. Pour éviter à vos enfants de puiser dans leurs économies ou d’être obligés de vendre la propriété, pensez à souscrire une assurance vie qui sera versée lorsque votre conjoint et vous-même serez décédés. Cette solution est d’autant plus intéressante que les revenus d’une assurance vie ne sont pas imposés et qu’ils pourraient servir au paiement de l’impôt qui s’applique au chalet légué à vos enfants par testament.

Que vous choisissiez de transférer votre résidence secondaire à vos enfants aujourd’hui ou de la léguer par testament, une bonne planification vous permettra de réduire l’incidence de certains impôts.